中国房地产市场自去年9.30调控以来，经过一年多时间，出现与此前一轮楼市暴涨截然不同的画面。安居客房产研究院首席分析师张波对2017年全年房地产市场进行了回顾与总结。

　　一、2017年楼市调控：调控下半场 长效机制显威力

　　2017年楼市调控和以往数次调控相比，目标非常明确，核心就是围绕“真正落实长效机制”目标，短期不放松，更着眼于长远，启动调控组合政策。根本目的是重视长效机制，构建房产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展问题。

　　目前房地产市场正处于降温后稳定期，房地产市场也将持续较长时间保持健康正常运转。由于2017年调控政策对长效机制的高度重视，调控手段从抑制需求变成解决需求。比如，增加首付比例、限购、限贷等手段都是为压制需求，但需求抑制是暂时的，造成需求延后并集中爆发。今年以来“租购同权”相关政策大量推出，将部分非理性购房需求更好地性引导到租房市场。另外，调控摒弃部分异化手段，如以往政策多会加重交易税费引导楼市降温，反而推高实际房价，今年鲜有此类手段。房地产市场长效机制的落实，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极作用。

　　二、2017年商品房市场：调控之下 商品房成交量依然强势

　　从国家统计局公布的数据来看，2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增长8.2%；销售金额10.3万亿元，同比增长12.6%。增速虽然较2015年和2016年明显降低，但在国家高强度的调控政策之下，还是维持了强劲增长势头。

　　这并不意味调控未见效，分城市来看，三四线城市销售增速明显高于一二线城市，其中1-10月三四线城市销售金额增速同比增长27.2个百分点，而一二线城市同期则增速减少2.9个百分点，充分证明国家分区域采用不同调控政策起到积极作用。

　　从广义库存量来看，全国商品房库存已经处于2013以来的历史低位，按照统计局公布数据来看，预计2018年上半年待售住宅面积水平甚至可以低于2012年水平，库存量的减少会形成相对的供不应求，加之符合购房资格人群绝对数值增加，即使在目前调控政策不放松的条件下，房价整体下行动力并不强，但并不排除部分前期价格非理性上涨的热点城市出现明显价格回调。

　　三、热门城市房价：房价走低 不代表购房成本同步降低

　　城市房价下降和购房成本降低是两个层面问题，两者关联但并不完全正向变动。

　　其一，城市房价下降不代表在售楼盘降价，可能是供应结构变化所引发，例如郊区可售房源增多，市中心房源预售证获批量少等。

　　其二，由于限购带来的政策收紧导致二套房首付增加，即便部分商品房或二手房价格真实下调，但改善型购房者首付压力依然不小。

　　其三，部分开发商有收“价外费用”嫌疑。众所周知商品房由于限价原因，导致价格可能低于周边二手房，从而引发一二手房价格倒挂，为了“弥补”这部分损失，有部分开发商违约采用收取“价外费用”方式卖房，导致实际价格高于成交价格。

　　矫枉过正或许是在短期调控不得已而为之。很多情况下监管层并不能区别投机需求和自住需求，尤其在二套房层面表现最为明显，改善需求首当其冲可能被误伤，由于一些城市二套房首付比例高达七成，导致很多改善型需求不得不推后。

　　四、2017年租赁政策：从“居者有其屋”到“居者享其权”

　　从租赁政策深化来看，虽然2015年就已提上日程，但真正全面落地还是在2017年。中国房地产发展经历了“黄金十年”，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房划等号，但中国未来十年面临城市化引发大量人口持续进入城市，以及目前高房价与人群总体收入不匹配的现实，一味地满足绝大多数人群的买房需求并非良策。

　　租赁市场的发展是中国未来不可回避的问题，引导广大群众由“居者有其屋”到“居者享其权”就是租赁在长效机制的重要体现。未来，住房租赁市场应该在三方面做文章，首先增加租赁房源供给量，不但在数量上提供保证，还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多方面政策支持；其次通过法律法规保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”， 第三要在租赁金融方面发力，尤其是大力发展资产证券化REITs，以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。

　　五、2017房企大举进入租赁市场：紧跟时代脚步 租赁红利窗口开启

　　房企加速涌入租赁市场紧跟国家政策脚步，自持用地的竞买方基本是国企或大型房企，包括万科、保利、中海等大品牌开发商，其中万科拿地最为积极，已竞得10宗自持地块，分布在北京、上海、广州、佛山等城市，自持面积达62万平方米；金地也有7块自持地块入账，分布在上海、天津等城市，自持面积近30万平。

　　从全国范围来看，全国已经有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始增加租赁土地供应规模。从一线城市来看，北上广三城未来5年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%。深圳明确未来5年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。租赁土地供应占比三成已然成为标配，通过租赁保障居住权未来将不仅仅是口号，而是实实在在会在国内成为现实，随着租赁相关政策法规完善，“租者享其权”也不只是梦想。

　　然而，目前最大的问题在于租赁地块收益率低，如何盈利是个挑战。就现状来看，开发商积极获取“租赁”土地的主要阻碍是租金回报率偏低。北上深目前租金回报率在1.4%-2.5%。同时，相比房地产开发销售，单纯的“自持”性拿地，前期购置和建筑成本高、资本沉淀大，对于开发商的资金实力要求非常高，金融支持力度的不断增加就显得尤为重要，例如开发性金融及商业银行加大对住房租赁企业贷款支持力度、支持租赁企业发行企业债券、ABS、推进REITs试点等。

　　六、金融机构布局租赁市场：期待REITs快速落地

　　金融机构布局租赁市场主要通过两种方式，一是类似REITs的资产证券化模式，二是如“信用租房”等场景化金融模式。目前来看，资产证券化的发展规模和美国、英国等发达国家差距巨大，而场景化金融模式则呈现百花放的模式，58集团旗下58月付、京东战略投资的会分期、链家和京东合作的自如白条等产品层出不穷，背后大多有资本撑腰。

　　金融机构入局租赁市场，一方面会使得租赁消费变得更安全、更便捷，操作也更容易，另一方面对于租赁的运营方来说，可以提供灵活的融资手段，并推动租赁市场向专业化、规模化发展。

　　七、经纪人信心分析

　　根据安居客2017年1-11月经纪人信心指数显示，经纪人信心的全年低点在年中6月-7月，高点则在2月-3月，进入8月以后，经纪人信心指数整体呈现平稳状态。究其原因，上半年春节过后楼市成交活跃，较大程度激发了经纪人信心，而随后的调控从严，让经纪人心态出现戏剧性转变，随着调控不断深入以及对长效机制的认识深化，经纪人更为理性地看待后市。

　　八、购房者信心分析

　　根据安居客房产研究院2017年1-11月购房者信心指数显示，购房者信心全年低点在年末11月，高点则在4月，5月-10月变化幅度较小。和经纪人信心指数相比，第一季度两者基本呈现同向变动，而在11月两者出现明显分化，购房者信心指数在年底大幅下跌明确表现出市场观望情绪浓厚，同时根据安居客线上调研，购房者在年底认为会继续调控的用户比例也大幅上升，达74.3%。

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责任编辑：zqn